Una derrama aprobada o una deuda de comunidad pueden recaer sobre el comprador aunque las generara el anterior propietario. Qué revisar.
Cuando visitas un piso, es fácil fijarse en la vivienda y pasar por alto la comunidad de propietarios a la que pertenece. Sin embargo, la ley de Propiedad Horizontal hace que el inmueble responda de ciertas deudas comunitarias con independencia de quién las generó: si compras una vivienda con deudas o derramas pendientes, puedes acabar pagando cantidades que corresponden al propietario anterior.
Esto es exactamente lo que "no te cuentan" al enseñarte el piso: ni el vendedor ni la inmobiliaria tienen por qué mencionar espontáneamente el estado de las cuentas de la comunidad, y muchas veces ni siquiera lo comprueban ellos mismos.
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el inmueble queda afecto al pago de las deudas con la comunidad correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. En la práctica, esto significa que, aunque la deuda la generara el vendedor, la comunidad puede reclamarla al nuevo propietario a través del propio inmueble.
La misma ley (art. 9.1.i) obliga al vendedor a aportar, en el momento de la venta, un certificado del secretario de la comunidad —con el visto bueno del presidente— sobre el estado de deudas, salvo que el comprador renuncie expresamente a él. Renunciar a este certificado sin más equivale a comprar sin saber si hay deuda pendiente.
Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad aprueba en junta para afrontar una obra (fachada, cubierta, ascensor, actuaciones derivadas de una ITE desfavorable, entre otras). El problema para el comprador es que una derrama puede estar aprobada en acta pero todavía no girada en el momento de la compra. Si no se pacta expresamente lo contrario, quien es propietario cuando la comunidad gira el recibo es quien responde de él, aunque la obra se aprobara antes de que compraras.
Esto puede traducirse en un recibo inesperado meses después de la firma, por un importe que en obras de fachada, cubierta o ascensor puede ser considerable.
Cuando el edificio no tiene la ITE en regla, o el resultado ha sido desfavorable, es razonable anticipar que la comunidad tendrá que acometer obras y, con ellas, una derrama a corto o medio plazo. Conviene pedir la ITE del edificio junto con las actas antes de decidir.
| Señal | Qué puede significar |
|---|---|
| El vendedor no puede (o no quiere) aportar el certificado de deudas | Posible deuda pendiente que se intenta ocultar u omitir |
| Hay actas recientes que mencionan obras "pendientes de presupuesto" | Derrama probable en un futuro cercano, aún sin cuantificar |
| El edificio no tiene ITE o esta es desfavorable | Obras obligatorias previsibles a cargo de la comunidad |
| El ascensor es antiguo y no hay constancia de inspecciones recientes | Posible adaptación normativa pendiente, con derrama asociada |
Lo habitual y razonable es que una derrama aprobada bajo la titularidad del vendedor la asuma este, o que su importe se descuente del precio pactado, dejándolo reflejado por escrito en el contrato de arras y en la escritura. No dar por hecho que "ya se verá": si no se pacta expresamente, la norma general de la LPH hace responder al propietario en el momento del giro, que puede ser ya el comprador.
La documentación de la comunidad —actas, certificado de deudas, estado de la ITE— es tan relevante como la nota simple de la finca, y a menudo se pasa por alto. En antesdefirma revisamos también este apartado antes de que firmes, para que sepas si hay derramas o deudas que puedan trasladarse a ti después de la compra. Consulta el servicio y el precio en antesdefirma.es.
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